Až realitní bublina udělá BUM!

23. 06. 2017 8:02:37
Každá investiční bublina jednou splaskne, bouchne, vypustí se. To platí i o naší, české a především pražské bublině. Otázka není postavena tak, zda to nastane, ale jenom a pouze kdy se to stane a o kolik ceny poklesnou.

Předpovídat v ekonomice není možné. Neumí to nikdo. Existuje pár lidí, o kterých se říká, že předpověděli to nebo ono, což některým dokonce přineslo nemalou slávu. Ale obvykle se titíž lidé v jiných odhadech mýlí a často fatálně, takže se vracíme na začátek odstavce: Předpovídat v ekonomice není možné. Ale docela zábavné je vzít křišťálovou kouli a trochu si vyzkoušet život vědmy.

Čili otázka zní: Kdy a o kolik se vypustí realitní bublina? I vědma potřebuje znát nějaké základní údaje, my si tedy můžeme stanovit nějaká východiska.

První: Ceny realit se řídí poptávkou a nabídkou, jako ostatně všechny ceny – jakkoliv je prostředí cenotvorby pokřivené regulacemi.

Poptávka je závislá na množství dostupných finančních prostředků a jejich ceně. Vzhledem ke kombinaci výše disponibilních úspor domácností, ceny hypoték a jejich značné dostupnosti je poptávka v danou dobu dominantní. To je zesíleno nedostatkem jiných investičních možností. Reality se tedy jeví jako vhodný prostor k investici a cena peněz k jejich získání je extrémně nízká.

S nabídkou je to ale špatné. V roce 2016 klesl počet nově zahájených bytů v celé zemi o 14,3 procenta a pozor: v Praze o šokujících téměř šedesát procent. A to popravdě ještě situaci zachraňují nyní již letité, ale na etapy stavěné projekty. Nebýt těch, byly by výsledky daleko horší. Mizerná situace s povolovacími procesy je však dlouhodobá a celostátní.

Čili na jedné straně regulace (cena peněz, která je do jisté míry dána referenčními sazbami ČNB) tlačí vpřed poptávku, na straně druhé jiná regulace (dramaticky pomalené povolování nových projektů) dusí nabídku.

Výsledkem je růst cen bytů o dvacet či pětadvacet procent ročně (v hlavním městě) a o zhruba deset (ale i více, záleží na velikosti sídla) procent v jiných částech země.

Východisko druhé. Jaké vlivy budou hrát v příštích letech roli?

Především dříve nebo později musí dojít ke zpomalení hospodářského růstu a tedy i příjmů. Prakticky jistě to nebude v příštím roce, to není pravděpodobné, ale rok 2019 by už mohl být problémový, zvláště jeho druhá polovina. Mohl, leč nemusel, avšak na rok 2020 by se už daly vypisovat i sázky. Nemusí jít hned o krizi, ona by stačila i prostá stagnace. A pokud nedorazí nějaký zásadní růstový impuls, tak je to jistě racionální předpoklad.

Do té doby musíme počítat s návratem nějaké míry inflace, ostatně tyto signály se již střádají. Čili vzroste cena peněz a s tím i cena nových hypoték. Zároveň se ČNB snaží o novou a výraznější regulaci trhu tlakem na obezřetnost bank a snahou zavést (zjednodušeně formulováno) pravidlo „hypotéka maximálně na 80 procent ceny“.

To jsou aspekty, které by měly v nějakém výhledu omezit poptávku po nových bytech.

Stejně tak lze předpokládat, že současný stav nekonečně dlouhé doby povolování projektů (prosazení větší výstavby trvá minimálně pět, ale klidně i sedm nebo deset let) nebude udržitelný. Těžko říci, jaké důvody k tomu vedly, ale není to možné do nekonečna. V nějakém nedlouhém horizontu, třeba v řádu roku či dvou nebo tří nutně dojde ke změně. Ve stavebnictví všechno trvá poměrně dlouho, ale stejně nastane nabídkový impuls.

Tedy v křišťálové kouli vidím datum asi tak 2020, čili dobu za dva a půl, tři roky. Sejdou se dva výrazné vlivy – zpomalení ekonomiky spolu se zpomalením mezd a příjmů a s rostoucími cenami hypoték i s dopady nových regulací hypoték, to vše na straně jedné. A na straně druhé růst developerských aktivit, které přestanou být ničeny (snad!) naprosto nepřijatelnými složitostmi schvalovacích stavebních procesů (údajně jsme ve složitosti povolování bytové výstavby na krásném 130. místě na světě).

O kolik poklesnou ceny? Nu – to je těžko říci, protože naprosto nelze odhadnout, co ještě udělají letos a pak v roce 2018 a případně 2019. Ale skoro by se dalo tvrdit, že korekce bude směřovat někam k úrovni roku 2015 nebo prvního pololetí 2016. Tedy do stavu, kdy byla nízká cena hypoték, ale nabídka bytů byla o poznání bohatší.

Samozřejmě tu jsou a budou velké rozdíly v regionech, stojí proti sobě velká města, kde výstavba umírá (Praha je v danou dobu světový unikát, ale ani jinde to nemají developeři snadné, spíše naopak). Samozřejmě vliv mají i některé další okolnosti – například rozvoj sdílené ekonomiky, v dané souvislosti především Airbnb. Ale to nemá smysl zveličovat. Kdyby bylo v Praze dokončováno ročně osm nebo deset tisíc bytů, tak bychom se o sdílené ekonomice jako jakkoliv významném prvku situace vůbec nemuseli bavit.

Vzkaz z křišťálové koule zní: Realitní bublina je docela nafouknutá již nyní a jistě ještě docela dost pojme. Má k tomu předpoklady. Ale kdo chce udělat dobrý realitní obchod, měl by počkat na podzim roku 2020 nebo ještě o chvíli později.

Autor: Luboš Smrčka | pátek 23.6.2017 8:02 | karma článku: 26.34 | přečteno: 2185x

Další články blogera

Luboš Smrčka

Jak se to má s tou naší hlubokou krizí

Obecně panuje přesvědčení, že procházíme ekonomickou krizí. Dokonce i mnozí studenti na VŠE o tom často hovoří. Na to musím říct jediné: Krize vypadá skutečně jinak. Nemáme dobré časy. Ano. Ale krizi?

28.2.2024 v 7:36 | Karma článku: 30.62 | Přečteno: 3263 | Diskuse

Luboš Smrčka

Je (nebo bude) čínská ekonomika větší než americká?

Studenti mi na pražské VŠE občas kladou vcelku záludné dotazy. Často jsou inspirované denním tiskem nebo úvahami na internetu. Jedním z oblíbených je: Kdy čínská ekonomika překoná svou velikostí americkou?

26.2.2024 v 13:02 | Karma článku: 18.87 | Přečteno: 436 | Diskuse

Luboš Smrčka

Plíživá, nenápadná a soustavná euroizace

Sleduji diskuse o euru s jistým pobavením. Bavíme se (s mimořádnou vášní) o přijetí eura v zemi, kde přesně ten proces (přijímá eura) průběžně a dosti dynamicky probíhá bez ohledu na to, co si kdo myslí a k čemu se kdo upíná.

21.1.2024 v 9:02 | Karma článku: 19.70 | Přečteno: 617 | Diskuse

Luboš Smrčka

Čína už není motor, sotva setrvačník

Samozřejmě to na Západě mnoho lidí nechce příliš slyšet, ale Čína byla v posledních dvou či dokonce třech dekádách jedním z motorů světové ekonomiky. Teď je z ní snad setrvačník. A málo stačí, aby byla brzdou.

9.1.2024 v 8:12 | Karma článku: 21.95 | Přečteno: 542 | Diskuse

Další články z rubriky Ekonomika

Karel Trčálek

Čelíme statistickému zkreslení paní Šichtařové!!!

Počet lidí, kteří jsou přesvědčení, že je paní Šichtařová ekonomka, v roce 2023 stoupl o 173 000 na 4,224 milionu lidí. Vyplývá to ze statistik paní Šichtařové...

18.3.2024 v 8:43 | Karma článku: 17.82 | Přečteno: 347 | Diskuse

David Kunc

Ekonomické události 11. týdne

Americká inflace se delší dobu pohybuje nad 3 %. Aby inflace zpomalila, bude muset zpomalit i americká ekonomika - což, se možná již pomalu začíná dít. Dokud v USA nenastanou podobné symptomy jako v EU, bude inflace patrně vyšší

18.3.2024 v 6:56 | Karma článku: 0.00 | Přečteno: 55 | Diskuse

Milan Smutný

Za e-autem v Německu zůstávají emise CO2 emise dvakrát vyšší než ze spalovacích motorů

Klíčovým prvkem dekarbonizační ideologie EU je nadirigovaný přechod na povinnou elektromobilitu od roku 2035. Ovšem emise CO₂ z čistě elektrických vozů jsou však podle německé analýzy dvakrát vyšší než u spalovacích aut.

18.3.2024 v 1:46 | Karma článku: 39.78 | Přečteno: 3795 | Diskuse

Markéta Šichtařová

Čelíme statistickému zkreslení

Počet lidí, kteří si spoří na penzi se státním příspěvkem v takzvaném třetím pilíři penzijního systému, v roce 2023 klesl o 173.000 na 4,224 milionu lidí. Vyplývá to ze statistik ministerstva financí.

16.3.2024 v 8:00 | Karma článku: 45.71 | Přečteno: 10141 | Diskuse

Hugo Körbl

Páka na zlepšení platební morálky v obchodních vztazích: 1200 Kč za každou pozdní platbu

Je zajímavé, že se ve své advokátní praxi často setkávám s tím, že se zapomíná na to, že podnikatel má při pozdě zaplacené faktuře nárok vůči jinému podnikateli rovněž na částku 1.200,- Kč jako paušální náhradu nákladů.

12.3.2024 v 13:17 | Karma článku: 11.64 | Přečteno: 326 | Diskuse
Počet článků 360 Celková karma 22.78 Průměrná čtenost 1392

Jsem původním povoláním biolog, ale od roku 1990 se zabývám ekonomikou, především podnikovou. Specializuji se na problematiku sanací a restrukturalizací. Profesor podnikové ekonomiky na Vysoké škole ekonomické v Praze.

Seznam rubrik

Oblíbené stránky

více

Nutný výchovný pohlavek, souhlasí Bouček i Havlová s přerušením projevu na Lvu

Moderátor Libor Bouček ostře zareagoval na kauzu ohledně délky proslovu režisérky Darji Kaščejevové na předávání cen...

Švábi, vši a nevychované děti. Výměna manželek skončila už po pěti dnech

Nová Výměna manželek trvala jen pět dní, přesto přinesla spoustu vyhrocených situací. Martina ze Znojma se pokoušela...

Vyzkoušeli jsme podvod z Aliexpressu. Může vás přijít draho, i po letech

Nakoupili jsme na Aliexpressu a pěkně se spálili. Jednu USB paměť, dvě externí SSD a jeden externí HDD. Ve třech...

Chtěli, abych se vyspala s Baldwinem kvůli jeho výkonu, říká Sharon Stone

Herečka Sharon Stone (66) jmenovala producenta, který jí řekl, aby se vyspala s hercem Williamem Baldwinem (61). Měla...

Byla to láska na první pohled, říká hvězda Gilmorek o manželství s modelkou

Milo Ventimiglia (46), představitel Jesse ze seriálu Gilmorova děvčata nebo Jacka Pearsona ze seriálu Tohle jsme my, je...