Sobota 15. května 2021, svátek má Žofie
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Sobota 15. května 2021 Žofie

Může existovat bublina, která nikdy nesplaskne?

11. 12. 2020 7:52:04
Banky oznámily, že letos předpokládají prodej naprosto rekordního objemu hypoték – 230 miliard korun. Tím bude překonán rekord let 2016 a 17. Tehdy to bylo vždy skoro 226 miliard korun.

Hypotéku v různém stupni splácení má 700 tisíc domácností. Úvěry na bydlení dosáhly celkového objemu 1,41 bilionu korun, to je asi 77 procent celkového objemu úvěrů domácností. Naprostá většina z této sumy jsou klasické hypotéční úvěry.

To nejsou samozřejmě nijak překvapivá čísla – u všech lze říci, že navazují na dlouhodobý trend a že na nich těžko hledat nějaké neočekávané výkyvy. Díky strategii nízkých úroků ze strany ČNB a také díky celkové důvěře trhů ve stabilitu koruny a v dlouhodobě kvalitně kontrolovanou inflaci se úroky drží velmi nízko a to jak sazby krátkodobé tak i střednědobé. Tedy platí, že levné jsou i hypotéky. A co je levné, to se dobře prodává. V současnosti se průměr u nově poskytovaných nebo refinancovaných úvěrů pohybuje kolem dvou procent s fixací na pět let. To znamená, že ve výhledu několika měsíců se dá říci, že úroveň úroků bude zhruba na úrovni míry inflace (měřené spotřebitelskými cenami, přičemž v předchozích měsících byly hypotéky prodávány dokonce s úrokem nižším než tehdy aktuální a od té doby klesající meziroční inflace).

Zajímavé z investorského hlediska samozřejmě také je, že růst cen nových nemovitostí je aktuálně poměrně výrazně dynamičtější než růst spotřebitelských cen a tedy také samozřejmě o hodně rychlejší, než je úroková sazba hypoték. S jistou nadsázkou lze říci, že se nemovitost „splácí“ sama v čase – její hodnota roste rychleji, než jak narůstá úrokem hypotéka. Technicky vzato se nemovitost koupená na začátku roku 2015 zhodnotila zhruba o 50 i více procent.

O tom, že jde o investiční bublinu, asi není sporu. Národní banka ostatně odhaduje, že v Praze je zhruba 50 procent nových bytů kupováno jako investice. V jiných regionech je to od 10 do zhruba 30 procent bytů. Nadhodnocení nemovitostí určených k bydlení odhaduje v současnosti Česká národní banka podle regionů na 17 až zhruba 25 procent.

A teď je tu otázka. Skončí tohle všechno velkým a bolestivým vyfouknutím realitní bubliny nebo to takto může pokračovat dál a dál – třebas s růstem cen podstatně nižším, ale bez šoku v podobě pádu cen?

Bubliny málokdy praskají samy od sebe. Nemají proč – když se nezmění vnější podmínky, tak se vyznačují velkou životností a výdrží. Hypotéční trh, který krmí novými penězi trh s nemovitostmi a tedy růst cen těchto nemovitostí, se koronaviru skutečně nezalekl. Ale jak dlouho může dodávat ročně nových 200 nebo 230 miliard korun? Zvláště v době, která nutně zúžila vrstvu těch, kdo si mohou dovolit splácet hypotéku – třebas o tu schopnost přišli jen na relativně krátkou dobu? Zažili jsme dlouhé období soustavného poklesu podílu nevýkonných úvěrů na celku – z nějakých pěti procent před šesti lety na nynějších asi 1,5 procenta. Jinými slovy – platební morálka českých domácnosti je příkladná a z toho také plyne, že opatrnost českých bank při poskytování úvěrů je (měřeno tímto metrem) příkladná. Tady nenachází (jakoby) morální hazard žádnou pevnou půdu. Jenže virový šok se musí projevit. Jeho dopady jsou odloženy některými vládními opatřeními, ale je to jen a pouze otázka času. Ne nadarmo ČNB znovu apeluje na banky, ať dodržují doporučení a myslí na fakt, že realitní trh může být vratký.

Obecně o investičních bublinách platí, že čím jsou větší, tím jsou méně stabilní a tím méně stačí k velkému BUM! Z tohoto pohledu není nějakých 17-25 procent nadhodnocení, o kterém mluví s ohledem na region ČNB, zase nic tak strašlivého. Navíc: Inflace neporoste, spíše poklesne na úroveň dvou procent, peníze proto asi nijak dramaticky nebudou zdražovat, národní banka nebude nucena opustit politiku levných peněz, hospodářský růst (jsem přesvědčen) se celkem rychle obnoví, nezaměstnanost se zatím drží na uzdě a i kdyby o několik procentních bodů poskočila nahoru, nebude se týkat „nemovitostních“ vrstev...

Jakkoliv žijeme v podivně turbulentní době a v podstatě v nejhlubší hospodářské krizi od prvních transformačních let po zhroucení komunistického režimu, stejně není na obzoru žádný „špendlík“, který by tu bublinu šokově vypustil.

Co ale nutně přichází, to je vyčerpání kapacity hypotéčního trhu. Představa, že bude schopen dodávat i nadále 230 miliard nové likvidity pro trh nemovitostní, naráží na příjmové rozložení a demografickou strukturu českých domácností. Kolik dalších domácností z celkového počtu cca 4,45 milionu si může dovolit hypotéku, když 700 tisíc ji má, 1,5 milionu domácností je tvořeno buď jednotlivcem nebo dvojicí v seniorském věku nebo jsou členové domácnosti v těsně předseniorském věku a zhruba dva miliony domácností zaměstnanců a živnostníků má příjmy nižší než je průměrná mzda v zemi? A to už ani není řeč o prostém, ale poměrně zásadním faktu, že počet domácností žijících v nájemních bytech je procentuálně malý (asi 20 procent z celkového počtu). A ještě ke všemu do produktivního věku budou v dalších letech vstupovat slabší a slabší ročníky (něco jiného je, když na trh přicházejí ročníky o mocnosti přes 150 tisíc lidí, něco jiného je, když má ročník sotva sto tisíc lidí).

Jinými slovy – i když se nestane žádný velký problém (což ale není vyloučeno!), i když nevznikne nějaký průšvih a šok, nemovitostní bublina se pomalinku dostává na hranici svého „nafukování“. To neznamená, že za všeobecného překvapení bouchne a zanechá po sobě zkázu. To znamená, že nutně přibývá tlaků, které již brzy zpomalí její růst, za nějaký čas ho zcela zastaví a posunou hypotéční i nemovitostní trh do období stagnace. A není řeč o desetiletích, stane se to během několika málo let.

Autor: Luboš Smrčka | pátek 11.12.2020 7:52 | karma článku: 13.18 | přečteno: 364x

Další články blogera

Luboš Smrčka

Madoffové odcházejí, naivita je věčná a regulace nepomohou

Na Bernarda Madoffa se lze podívat dvěma způsoby. Jako podvodníka a zločince, který připravil ohromné množství lidí o peníze a přeneseně vlastního syna o život. Nebo jako na podivné zrcadlo našeho světa.

26.4.2021 v 8:18 | Karma článku: 15.46 | Přečteno: 314 | Diskuse

Luboš Smrčka

SuperLiga? SuperPrůšvih! Aneb očima ekonoma

Světové fotbalové prostředí přestalo na pár dnů řešit, kdo v Čechách nahradí Peltu, a skočilo po revoluční myšlence dvanácti velkoklubů a jejich SuperLize. Nebudu posté popisovat podstatu. Jiní to udělali lépe.

21.4.2021 v 12:56 | Karma článku: 15.75 | Přečteno: 331 | Diskuse

Luboš Smrčka

Proč je politická korektnost zhouba

Politická korektnost je jeden z nesmírných omylů naší doby. A také jeden z velkých ekonomických problémů. Politická korektnost v podstatě (mimo jiné) znamená, že některé informace jsou tabu, nelze je zjistit.

8.3.2021 v 8:38 | Karma článku: 31.47 | Přečteno: 842 | Diskuse

Luboš Smrčka

Proč má Ivermektin zpoždění a proč nepoužíváme léky na „první dobrou“

Dnes už názvy Contergan či Kevadon něco říkají jen odborníkům a fandům historie farmaceutického průmyslu. A také těm několika málo z desítek tisíc postižených dětí, kterým se podařilo dosáhnout více než šedesáti let věku.

3.3.2021 v 10:37 | Karma článku: 28.51 | Přečteno: 991 | Diskuse

Další články z rubriky Ekonomika

Martin Pýcha

Ekologizací k vysokým cenám potravin a potravinové nesoběstačnosti

Téměř čtvrtina zemědělské půdy ČR má být do sedmi let v režimu ekologického zemědělství, to plánuje Ministerstvo zemědělství. Snaha prosazovat biopotraviny za každou cenu, ale zvýší ceny potravin a zhorší potravinovou soběstačnost

14.5.2021 v 15:08 | Karma článku: 13.92 | Přečteno: 241 | Diskuse

Jaromír Tichý

OBCHOĎÁK TVRDEJ CHLEBA MÁ - DÍL PRVNÍ: S KÝM BUDU JEDNAT?

Pracujete jako obchodní zástupce zaměřený na firemní klientelu a vaši šéfové vám neporadili kam a na koho se zaměřit? Koho oslovit? Trestuhodné! Kolegové vám nemají zájem radit? Pochopitelné! Co si počít?

14.5.2021 v 13:55 | Karma článku: 3.23 | Přečteno: 126 | Diskuse

Petr Kalina

Biometan – nástroj k dosažení emisních úspor či inovativní investice roku?

V letošním roce se sešlo hned několik faktorů, které oživily zájem o biometan, a to na všech možných úrovních. Ale pojďme raději pěkně popořádku...

14.5.2021 v 7:58 | Karma článku: 4.72 | Přečteno: 148 | Diskuse

Martin Faltýn

Když někdo neřekne celou pravdu, uvádí v omyl nebo přímo lže?

ČT24 dnes snaživě informovala o nových celních pravidlech od července pro zásilky ze zemí mimo EU. To by bylo chvályhodné, kdyby nezamlčela dva poměrně podstatné detaily. Záměrně?

13.5.2021 v 16:08 | Karma článku: 28.76 | Přečteno: 1130 | Diskuse

Petr Borovec

Umělí problém roku 2021.

Bonusový článek. O tom co víme dnes a jaký jsou předpoklady vývoje situace. O problému, který byl uměle a zbytečně vytvořený a bude stát spoustu cílů lidi a způsobí utrpení.

13.5.2021 v 10:35 | Karma článku: 9.02 | Přečteno: 1026 | Diskuse
Počet článků 302 Celková karma 20.89 Průměrná čtenost 1405

Jsem původním povoláním biolog, ale od roku 1990 se zabývám ekonomikou, především podnikovou. Specializuji se na problematiku sanací a restrukturalizací. Profesor podnikové ekonomiky na Vysoké škole ekonomické v Praze.

Seznam rubrik

Oblíbené stránky

více

Najdete na iDNES.cz