Může existovat bublina, která nikdy nesplaskne?
Hypotéku v různém stupni splácení má 700 tisíc domácností. Úvěry na bydlení dosáhly celkového objemu 1,41 bilionu korun, to je asi 77 procent celkového objemu úvěrů domácností. Naprostá většina z této sumy jsou klasické hypotéční úvěry.
To nejsou samozřejmě nijak překvapivá čísla – u všech lze říci, že navazují na dlouhodobý trend a že na nich těžko hledat nějaké neočekávané výkyvy. Díky strategii nízkých úroků ze strany ČNB a také díky celkové důvěře trhů ve stabilitu koruny a v dlouhodobě kvalitně kontrolovanou inflaci se úroky drží velmi nízko a to jak sazby krátkodobé tak i střednědobé. Tedy platí, že levné jsou i hypotéky. A co je levné, to se dobře prodává. V současnosti se průměr u nově poskytovaných nebo refinancovaných úvěrů pohybuje kolem dvou procent s fixací na pět let. To znamená, že ve výhledu několika měsíců se dá říci, že úroveň úroků bude zhruba na úrovni míry inflace (měřené spotřebitelskými cenami, přičemž v předchozích měsících byly hypotéky prodávány dokonce s úrokem nižším než tehdy aktuální a od té doby klesající meziroční inflace).
Zajímavé z investorského hlediska samozřejmě také je, že růst cen nových nemovitostí je aktuálně poměrně výrazně dynamičtější než růst spotřebitelských cen a tedy také samozřejmě o hodně rychlejší, než je úroková sazba hypoték. S jistou nadsázkou lze říci, že se nemovitost „splácí“ sama v čase – její hodnota roste rychleji, než jak narůstá úrokem hypotéka. Technicky vzato se nemovitost koupená na začátku roku 2015 zhodnotila zhruba o 50 i více procent.
O tom, že jde o investiční bublinu, asi není sporu. Národní banka ostatně odhaduje, že v Praze je zhruba 50 procent nových bytů kupováno jako investice. V jiných regionech je to od 10 do zhruba 30 procent bytů. Nadhodnocení nemovitostí určených k bydlení odhaduje v současnosti Česká národní banka podle regionů na 17 až zhruba 25 procent.
A teď je tu otázka. Skončí tohle všechno velkým a bolestivým vyfouknutím realitní bubliny nebo to takto může pokračovat dál a dál – třebas s růstem cen podstatně nižším, ale bez šoku v podobě pádu cen?
Bubliny málokdy praskají samy od sebe. Nemají proč – když se nezmění vnější podmínky, tak se vyznačují velkou životností a výdrží. Hypotéční trh, který krmí novými penězi trh s nemovitostmi a tedy růst cen těchto nemovitostí, se koronaviru skutečně nezalekl. Ale jak dlouho může dodávat ročně nových 200 nebo 230 miliard korun? Zvláště v době, která nutně zúžila vrstvu těch, kdo si mohou dovolit splácet hypotéku – třebas o tu schopnost přišli jen na relativně krátkou dobu? Zažili jsme dlouhé období soustavného poklesu podílu nevýkonných úvěrů na celku – z nějakých pěti procent před šesti lety na nynějších asi 1,5 procenta. Jinými slovy – platební morálka českých domácnosti je příkladná a z toho také plyne, že opatrnost českých bank při poskytování úvěrů je (měřeno tímto metrem) příkladná. Tady nenachází (jakoby) morální hazard žádnou pevnou půdu. Jenže virový šok se musí projevit. Jeho dopady jsou odloženy některými vládními opatřeními, ale je to jen a pouze otázka času. Ne nadarmo ČNB znovu apeluje na banky, ať dodržují doporučení a myslí na fakt, že realitní trh může být vratký.
Obecně o investičních bublinách platí, že čím jsou větší, tím jsou méně stabilní a tím méně stačí k velkému BUM! Z tohoto pohledu není nějakých 17-25 procent nadhodnocení, o kterém mluví s ohledem na region ČNB, zase nic tak strašlivého. Navíc: Inflace neporoste, spíše poklesne na úroveň dvou procent, peníze proto asi nijak dramaticky nebudou zdražovat, národní banka nebude nucena opustit politiku levných peněz, hospodářský růst (jsem přesvědčen) se celkem rychle obnoví, nezaměstnanost se zatím drží na uzdě a i kdyby o několik procentních bodů poskočila nahoru, nebude se týkat „nemovitostních“ vrstev…
Jakkoliv žijeme v podivně turbulentní době a v podstatě v nejhlubší hospodářské krizi od prvních transformačních let po zhroucení komunistického režimu, stejně není na obzoru žádný „špendlík“, který by tu bublinu šokově vypustil.
Co ale nutně přichází, to je vyčerpání kapacity hypotéčního trhu. Představa, že bude schopen dodávat i nadále 230 miliard nové likvidity pro trh nemovitostní, naráží na příjmové rozložení a demografickou strukturu českých domácností. Kolik dalších domácností z celkového počtu cca 4,45 milionu si může dovolit hypotéku, když 700 tisíc ji má, 1,5 milionu domácností je tvořeno buď jednotlivcem nebo dvojicí v seniorském věku nebo jsou členové domácnosti v těsně předseniorském věku a zhruba dva miliony domácností zaměstnanců a živnostníků má příjmy nižší než je průměrná mzda v zemi? A to už ani není řeč o prostém, ale poměrně zásadním faktu, že počet domácností žijících v nájemních bytech je procentuálně malý (asi 20 procent z celkového počtu). A ještě ke všemu do produktivního věku budou v dalších letech vstupovat slabší a slabší ročníky (něco jiného je, když na trh přicházejí ročníky o mocnosti přes 150 tisíc lidí, něco jiného je, když má ročník sotva sto tisíc lidí).
Jinými slovy – i když se nestane žádný velký problém (což ale není vyloučeno!), i když nevznikne nějaký průšvih a šok, nemovitostní bublina se pomalinku dostává na hranici svého „nafukování“. To neznamená, že za všeobecného překvapení bouchne a zanechá po sobě zkázu. To znamená, že nutně přibývá tlaků, které již brzy zpomalí její růst, za nějaký čas ho zcela zastaví a posunou hypotéční i nemovitostní trh do období stagnace. A není řeč o desetiletích, stane se to během několika málo let.
Luboš Smrčka
Zemřel demýtizátor racionality
Než se do toho se svým kolegou Amosem Tverskym pořádně pustili, ekonomie byla přesvědčena, že v podstatě bohatě vystačí s matematickým aparátem, sofistikovanými vzorci a důvěrou v lidskou racionalitu.
Luboš Smrčka
Jak se to má s tou naší hlubokou krizí
Obecně panuje přesvědčení, že procházíme ekonomickou krizí. Dokonce i mnozí studenti na VŠE o tom často hovoří. Na to musím říct jediné: Krize vypadá skutečně jinak. Nemáme dobré časy. Ano. Ale krizi?
Luboš Smrčka
Je (nebo bude) čínská ekonomika větší než americká?
Studenti mi na pražské VŠE občas kladou vcelku záludné dotazy. Často jsou inspirované denním tiskem nebo úvahami na internetu. Jedním z oblíbených je: Kdy čínská ekonomika překoná svou velikostí americkou?
Luboš Smrčka
Plíživá, nenápadná a soustavná euroizace
Sleduji diskuse o euru s jistým pobavením. Bavíme se (s mimořádnou vášní) o přijetí eura v zemi, kde přesně ten proces (přijímá eura) průběžně a dosti dynamicky probíhá bez ohledu na to, co si kdo myslí a k čemu se kdo upíná.
Luboš Smrčka
Čína už není motor, sotva setrvačník
Samozřejmě to na Západě mnoho lidí nechce příliš slyšet, ale Čína byla v posledních dvou či dokonce třech dekádách jedním z motorů světové ekonomiky. Teď je z ní snad setrvačník. A málo stačí, aby byla brzdou.
Luboš Smrčka
Jak to, že ruská ekonomika roste a jak dlouho jí to vydrží?
Lidé občas mívají tendenci brát některé budoucí události jako hotovou věc, jako téměř osudově danou jistotu. Obvykle to nedělá žádné velké škody. Problém je, když jde o ekonomiku. Pak může být předpojatost problém.
Luboš Smrčka
Argentina: Pokusná laboratoř moderní ekonomie
Nový argentinský prezident Javier Milei zahájil asi největší ekonomický experiment od transformace postkomunistických ekonomik a od čínských reforem. A třetí největší od novozélandských reforem Rogera Douglase před čtyřiceti lety
Luboš Smrčka
Stoletý stařík, který změnil svět
Smrt Henryho Kissingera s konečnou platností uzavřela 20. století. Století, které bylo podobně rozporuplné, jako byl rozporuplný i sám Henry Kissinger: Nositel Nobelovy ceny míru, pro některé válečný zločinec.
Luboš Smrčka
Měli bychom s eurem nižší inflaci?
Podle informace Eurostatu poklesla inflace v říjnu v eurozóně na úroveň 2,9 procenta v meziročním vyjádření. Což je tedy o hodně lepší číslo, než v jaké jsme mohli doufat při stejném srovnání my (bylo to 9,5 procenta).
Luboš Smrčka
Konec Erdoganovy doktríny
Před několika týdny oslavila ekonomická věda (za tichého nezájmu médií) naprosté vítězství nad tezí, kterou by bylo možné v nadsázce nazvat Erdoganova doktrína. Ta zní (přesněji ta zněla): S inflací lze bojovat zlevňováním peněz.
Luboš Smrčka
Proč nerosteme? Protože proto!
Letošní růst ekonomiky je nerůst, řekl by prezident Klaus. On je to ve skutečnosti pokles – jakkoliv v pásmu, které by bylo lépe nazývat stagnací. Protože několik desetin je v tak agregovaném ukazateli, jako HDP, vlastně nula.
Luboš Smrčka
BRICS? Jako opravdu?
Summit BRICS v Johannesburgu vyvolal novou lavinu úvah o konci západní moci a nástupu nových zemí na světové kolbiště. Přesně to stejné poslouchám již 22 let od chvíle, kdy Jim O ́Neill z Goldman Sachs s tím názvem přišel.
Luboš Smrčka
Za nulové sociální dávky!
Většinu lidí to asi hodně překvapí, ale pokud by tato země škrtla najednou všechny platby občanům, které lze alespoň trochu označit za sociální dávky, schodek rozpočtu (aktuální) by se nesnížil ani o polovinu.
Luboš Smrčka
Kroupy nic nepopírají. Ani ledové
Nejsem klimatický alarmista. Pochybuji naopak, že za stav planety či tak zvané globální oteplování může lidská činnost. Ale letní závěje ledových krup nebudu používat jako podporu mých pochybností, protože závěje nic nedokazují.
Luboš Smrčka
Nic není zadarmo, i hotovost má náklady
Rád bych nadšené příznivce hotovosti upozornil, že nic není zadarmo. I hotovost má náklady. Možná nejsou tak vidět, jako náklady bezhotovostních plateb. Ale když něco není očividné, neznamená to neexistenci.
Luboš Smrčka
Mezi rozpočtovou Skyllou a Charybdou
Neříkám, že je úplně jedno, zda je v pololetí schodek státního rozpočtu 215 miliard nebo 271 miliard korun. Je to sakra rozdíl. Ale o budoucí české prosperitě bude rozhodovat něco jiného.
Luboš Smrčka
Nebojte se. Chtějte víc peněz
Nebojte se, řekněte si o přidání, pomůžete sobě i ekonomice. Vážně, je to tak. Výzkum společnosti PwC odhalil, že v disciplíně „chci za svoji práci více peněz“ jsou Češi nejhorší na světě. Tedy ze zkoumaných zemí.
Luboš Smrčka
O zemi žijící na dluh
Budu vám vyprávět pohádku o zemi, která si zvykla žít na dluh. Ta země se jmenuje Česká republika. V rámci úspor se rozhodla říkat si jenom Česko, má to méně písmenek. Ale jinak se v ní rozhazuje plnými hrstmi.
Luboš Smrčka
Vida, jak političky fungují
Francouzský Playboy si mne ruce. Státní tajemnice (což je ve Francii prakticky členka vlády) Marléne Schiappa vyprodala náklad 100 tisíc výtisků a zřejmě vyprodá i 60 tisíc kusů dotisku. A to jsou její fotky vskutku decentní.
Luboš Smrčka
Statistika jsou přesné součty nepřesných čísel
Statistika je samozřejmě důležitá. Ekonomové ostatně mají rádi statistiky, bez nich by byli v mnoha směrech v koncích. A proto také vědí lépe než kdo jiný, že statistika je skutečně jenom přesný součet nepřesných čísel.
předchozí | 1 2 3 4 5 6 7 ... | další |
- Počet článků 361
- Celková karma 21,47
- Průměrná čtenost 1391x